Maison à 300 000, 400 000 ou 500 000 € en Guadeloupe : le budget complet à prévoir

Le budget total pour une maison à 300 000, 400 000 ou 500 000 €

Pour une maison ancienne en Guadeloupe, la somme à réunir dépasse le prix d'environ 9 % à 300 000 € et d'un peu moins de 9 % à 500 000 €. Les frais de notaire en représentent l'essentiel, autour de 7,3 à 7,6 % du prix selon le montant, car une partie des émoluments est dégressive. La garantie du prêt et les frais de dossier ajoutent environ 1,4 à 1,5 %. Le tableau suivant pose les ordres de grandeur, calculés au 26 octobre 2026.

Frais de notaire en Guadeloupe : un calcul qui diffère de l'Hexagone

Pour une maison ancienne achetée 400 000 € en Guadeloupe, les frais de notaire s'établissent autour de 29 600 €, soit environ 7,4 % du prix, au taux en vigueur fin octobre 2026. Près de 80 % de cette somme correspond aux droits de mutation, reversés au Département, à la commune et à l'État. La Guadeloupe fait partie de la dizaine de départements restés à une part départementale de 4,50 %, ce qui maintient le total des droits à 5,81 % du prix, contre 6,32 % dans la plupart des départements hexagonaux.

Des droits de mutation restés à 5,81 % du prix

Le taux de 5,81 % additionne trois éléments : 4,50 % pour le Département, 1,20 % de taxe communale et un prélèvement de l'État égal à 2,37 % de la part départementale. Pour une maison ancienne, cela donne environ 17 420 € à 300 000 €, 23 230 € à 400 000 € et 29 030 € à 500 000 €. Au 1er juin 2026, le tableau des taux publié par l'administration fiscale maintenait la Guadeloupe à 4,50 %, alors que la plupart des départements ont relevé leur part à 5 % depuis 2025.

Des émoluments majorés de 23 %, mais une TVA à 8,5 %

La rémunération du notaire suit un barème national dégressif. En Guadeloupe, l'arrêté du 25 février 2026, applicable jusqu'au 29 février 2028, la majore de 23 %. Elle est en revanche soumise à la TVA locale, dont le taux normal est de 8,5 % dans l'archipel selon la doctrine fiscale sur les taux de TVA applicables en Guadeloupe, contre 20 % dans l'Hexagone. Pour une maison à 400 000 €, les émoluments atteignent ainsi environ 4 800 € TTC, contre environ 4 300 € pour le même prix en métropole. La majoration pèse donc moins lourd qu'on pourrait le croire : quelques centaines d'euros.

S'y ajoutent la contribution de sécurité immobilière, égale à 0,10 % du prix, et les frais de formalités et débours, que nous estimons ici à 1 200 €. Ce dernier poste varie selon le dossier : une origine de propriété complexe, fréquente dans les successions anciennes, demande davantage de recherches.

Une hausse des droits reste possible au 1er janvier 2027

Le Département peut encore porter sa part à 5 %. Selon le calendrier publié au Bulletin officiel des finances publiques, une délibération transmise à la préfecture entre le 16 avril et le 30 novembre 2026 s'appliquerait aux actes signés à partir du 1er janvier 2027. La même doctrine précise que le taux retenu est celui de la date de l'acte authentique, pas celle de l'avant-contrat. Si cette hausse était votée, elle ajouterait environ 1 540 € sur une maison à 300 000 €, 2 050 € à 400 000 € et 2 560 € à 500 000 €.

Un acquéreur qui achète sa première résidence principale, sans avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédentes, ne serait pas concerné par cette hausse. Pour les autres, une vente qui se signe chez le notaire en janvier plutôt qu'en décembre peut coûter plus cher. Il vaut mieux vérifier le taux applicable avec le notaire au moment de fixer la date de l'acte.

Prix honoraires inclus ou net vendeur : ce qui change pour les droits

En Guadeloupe comme ailleurs, de nombreuses annonces affichent un prix honoraires inclus. Le détail compte. Lorsque le mandat met les honoraires à la charge de l'acquéreur, ils sortent de l'assiette des droits de mutation, comme le rappelle la doctrine fiscale sur l'assiette des droits de mutation. Pour une maison affichée 400 000 € dont 20 000 € d'honoraires à la charge de l'acquéreur, les droits se calculent sur 380 000 €, soit environ 1 160 € de moins. Lorsque les honoraires sont à la charge du vendeur, les droits portent sur la totalité du prix.

Avant de faire une offre, demandez qui supporte les honoraires et quel prix figurera dans l'acte. Nous tenons à disposition le barème d'honoraires publié sur notre site.

Quels revenus pour financer une maison à 300 000, 400 000 ou 500 000 € ?

Pour emprunter 400 000 € sur 25 ans en Guadeloupe à l'automne 2026, il faut disposer d'environ 6 200 € de revenus nets mensuels. La mensualité ressort à près de 2 060 € hors assurance au taux moyen d'octobre 2026, et à environ 2 180 € avec l'assurance emprunteur. Or les banques plafonnent les remboursements de crédit à 35 % des revenus nets, assurance comprise, sur une durée de 25 ans au plus. Sur 20 ans, le seuil monte vers 7 100 € par mois.

Taux hors assurance de 3,75 % sur 25 ans et 3,66 % sur 20 ans, assurance de 0,36 % par an du capital emprunté. Les autres crédits en cours s'ajoutent à la mensualité dans le calcul des 35 %.

Les taux retenus sont les moyennes d'octobre 2026 publiées par le courtier Pretto dans son analyse mensuelle des taux, en hausse d'environ 0,5 point depuis le début de l'année. Le marché guadeloupéen ne s'en écarte pas beaucoup : en avril 2026, le taux moyen des crédits à l'habitat accordés dans l'archipel était de 3,30 %, contre 3,12 % au niveau national, d'après les taux des crédits aux particuliers publiés par l'IEDOM. La même note situe le montant moyen d'un crédit à l'habitat en Guadeloupe autour de 150 000 €, sur une durée moyenne de 21,6 ans.

Reste l'apport. Dans nos scénarios, le prêt couvre le prix et l'apport couvre les frais, soit environ 27 000 € à 300 000 €, 35 000 € à 400 000 € et 44 000 € à 500 000 €. C'est le schéma que la plupart des banques attendent. Un apport plus important réduit la mensualité et donc le revenu exigé ; un financement des frais par le prêt reste possible, mais il se négocie au cas par cas.

Ce que la maison coûtera une fois les clés en main

Le budget d'achat ne s'arrête pas à l'acte. Plusieurs dépenses propres à la Guadeloupe se chiffrent avant l'offre, pas après.

• L'assurance habitation, qui doit couvrir la tempête et les dommages liés aux cyclones : un devis demandé avant l'avant-contrat évite de découvrir une prime élevée ou une exclusion.

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• La taxe foncière, très variable d'une commune à l'autre : le dernier avis du vendeur donne le montant réel.

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• L'eau : dans les quartiers soumis aux tours d'eau, une citerne et sa pompe changent le quotidien, et leur absence peut entraîner une dépense rapide.

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• L'entretien face au sel, à l'humidité et aux termites : toiture, menuiseries et charpente s'usent plus vite qu'en métropole.

Pour un achat préparé depuis l'Hexagone, s'ajoutent les billets d'avion des visites et, pour une résidence secondaire, une personne de confiance sur place. Ces points sont détaillés dans notre guide pour acheter une maison en Guadeloupe depuis la métropole.

Ce que ces trois budgets permettent d'acheter

Les prix varient fortement d'une commune et d'un secteur à l'autre. Au 1er octobre 2026, le prix médian d'une maison au Gosier atteignait 476 400 € pour 109 m², alors que le prix moyen des maisons en Guadeloupe se situait autour de 2 760 € le mètre carré, d'après un relevé fondé sur les ventes de la base DVF et sur des annonces que nous avons détaillé dans notre analyse de ce que chaque budget permet d'acheter au Gosier. Une maison à 300 000 € au Gosier se trouve donc dans la moitié basse du marché communal, avec un compromis sur la surface, l'état ou le secteur.

Le 26 octobre 2026, Expertimo Guadeloupe proposait par exemple des villas de trois chambres avec piscine à 378 000 € à Baie-Mahault, 430 000 € à Petit-Bourg et 470 000 € au Moule. Ce sont des prix demandés, susceptibles d'évoluer. À budget proche, ces trois communes ne donnent pas la même vie : Baie-Mahault place Jarry à quelques minutes, depuis Petit-Bourg, le trajet vers Jarry emprunte l'échangeur de Destrellan, régulièrement chargé le matin, Le Moule éloigne de Jarry mais rapproche des Abymes. Pour comparer, vous pouvez consulter les maisons actuellement proposées à la vente.

Questions fréquentes sur le budget d'achat en Guadeloupe

Les frais de notaire sont-ils plus élevés en Guadeloupe qu'en métropole ?

Non, ils sont aujourd'hui légèrement plus bas pour une maison ancienne. Les droits de mutation y représentent 5,81 % du prix, contre 6,32 % dans la plupart des départements hexagonaux. La majoration de 23 % des émoluments du notaire est en grande partie compensée par une TVA de 8,5 %. Cet avantage disparaîtrait si le Département relevait son taux.

Un primo-accédant paie-t-il moins de frais en Guadeloupe ?

Pas à ce jour : le même taux de 4,50 % s'applique à tous les acquéreurs. Une différence n'apparaîtrait qu'en cas de hausse votée par le Département, dont les acheteurs d'une première résidence principale seraient exonérés.

Les frais sont-ils plus faibles dans le neuf ?

Oui. Pour un logement neuf vendu avec TVA, les droits de mutation tombent à environ 0,715 % du prix, ce qui ramène l'ensemble des frais autour de 2 à 3 %. Le prix d'achat d'un logement neuf est en général plus élevé, et la comparaison doit se faire sur le coût total.

Votre prochaine étape

Commencez par deux chiffres datés : une simulation bancaire à votre nom et une estimation des frais par le notaire. Ils disent quel prix vous pouvez viser réellement, avant la première visite. Si votre projet doit se signer autour du 1er janvier 2027, posez aussi la question du taux des droits applicable à la date de l'acte.

Nous pouvons ensuite confronter cette enveloppe aux maisons disponibles dans les communes qui vous intéressent. Parlez-nous de votre budget et de votre projet.

L'immobilier en Guadeloupe avec Gaëlle & Julia.